Suprema Corte: Validade de Contratos para Comprar Frações

Compra de Frações Futuras: O que Diz a Corte Suprema

No Paraguai é comum celebrar contratos privados para a aquisição de porções de terrenos que ainda não foram individualizadas administrativamente. Essa prática ocorre frequentemente quando proprietários de predios matriz se comprometem a vender frações enquanto os trâmites de fracionamento encontram-se em curso.

Essas operações geram questionamentos fundamentais: é válido um contrato se a fração carece de existência jurídica independente? Pode o comprador exigir a escritura pública imediatamente após assinar o acordo?

O Pronunciamento da Corte Suprema

A Sala Civil e Comercial da Corte Suprema de Justiça abordou essas questões mediante o Acordo e Sentença n.º 38, de julho de 2022. Essa decisão estabeleceu critérios relevantes para compradores, proprietários, desenvolvedores e intermediários que participam de operações sobre lotes pendentes de fracionamento.

Validade Contratual versus Efeitos Imediatos

O primeiro aspecto relevante é que um contrato privado referido a um imóvel pode produzir efeitos obrigacionais entre as partes, embora não cumpra com os requisitos formais para a transferência de domínio.

O Código Civil estabelece que a escritura pública é obrigatória para contratos que transmitem direitos reais sobre bens registráveis. Portanto, o documento privado não é suficiente para formalizar e inscrever a transferência. Porém, pode constituir um acordo mediante o qual as partes se obrigam a cumprir posteriormente essa formalidade.

Na prática, o contrato privado não converte automaticamente o comprador em proprietário registral, mas lhe outorga o direito pessoal de exigir o cumprimento das obrigações assumidas pelo vendedor, desde que tenham sido cumpridas as condições pactuadas.

As Coisas Futuras na Legislação Paraguaia

A Corte considerou que a fração objeto do contrato constituía uma coisa futura, conceito admissível conforme o artigo 695 do Código Civil paraguaio, que permite que prestações de coisas futuras sejam objeto de contratos.

Contudo, quando as partes estabelecem expressamente que a escritura pública será outorgada unicamente após a municipalidade aprovar os planos de fracionamento, essa cláusula funciona como uma condição suspensiva. Isso significa que a obrigação de escriturar não se gera até que tal condição seja cumprida.

Implicações Práticas

Esse critério jurisprudencial resulta fundamental para o mercado imobiliário paraguaio. Estabelece que a validade de um acordo não implica necessariamente que todas as suas consequências possam ser reclamadas imediatamente. Os compradores devem assegurar que os trâmites administrativos avancem conforme o pactuado antes de exigir a formalização registral.