Plano Regulador de Assunção: normativas sobre altura e densidade de construções

Fundamentos do Plano Regulador

A advogada Pilar Escobar, da Comissão de Planejamento, Urbanismo e Ordenamento Territorial da Junta Municipal, explicou que o Plano Regulador de Assunção se fundamenta em estudos urbanísticos realizados em colaboração com o Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD).

A classificação original data do ano 1994 e é resultado de uma consultoria especializada. Desde então, a cidade experimentou transformações significativas, mas o processo de modificação sempre incluiu estudos urbanos prévios. Uma das principais atualizações foi realizada para regular a Costanera Norte, com assessoria do arquiteto Javier Corvalán.

Ordenança N° 163/18: compilação de normas urbanísticas

A Ordenança N° 163/18 unifica e atualiza o Plano Regulador, consolidando mais de 200 ordenanças dispersas e mais de 100 modificações acumuladas desde 1994.

O artigo 11 da ordenança classifica o território de Assunção como Zona Urbana (ZU), subdividindo-a em Áreas Residenciais (AR) de baixa, média e alta densidade, bem como Franjas Mistas (FM). Estas últimas estão desenhadas para absorver o crescimento de atividades econômicas, especialmente comerciais e de serviços de escala maior, permitindo também usos residenciais com densidades habitacionais variáveis.

Critérios para a edificação em altura

Segundo o Plano Regulador, o direito de edificar em altura está condicionado por fatores geográficos e características do solo. A altura de uma construção não depende unicamente de sua localização, mas também do tamanho do lote. As restrições impedem que em lotes pequenos se realizem construções desproporcionalmente grandes.

As avenidas são consideradas corredores naturais para a densificação urbana. Nessas zonas, a recomendação urbanística é manter planta baixa livre, o que facilita usos comerciais e de serviços sem comprometer áreas residenciais.

Proteções para áreas residenciais

O Plano Regulador estabelece medidas especiais de proteção para as áreas de Baixa (AR1) e Média Densidade (AR2). As atividades comerciais permitidas nessas zonas devem cumprir com requisitos rigorosos:

Não devem produzir ruídos, emitir odores, fumaças ou outras fontes de contaminação ambiental, e requerem parecer favorável da Direção de Proteção Ambiental. Igualmente, não devem alterar o trânsito veicular nem a capacidade de estacionamento, devendo contar com espaços de estacionamento dentro da propriedade.

As atividades comerciais também não podem modificar a paisagem urbana mediante construções, mudanças de fachada, sinalização ou outras alterações que descaracterizem a função habitacional dessas áreas.

Limites de altura por zona

O Plano Regulador estabelece alturas máximas base por zona, com opções legais que permitem aos desenvolvedores incrementar metros em altura em troca de melhorias específicas para a cidade.

Na área residencial de baixa densidade, que compreende habitações unifamiliares, bifamiliares e conjuntos habitacionais, o limite de edificação se estabelece em 3 plantas sobre o nível da calçada ou uma altura máxima equivalente.

Essas normativas buscam equilibrar o crescimento urbano de Assunção com a proteção do caráter residencial de determinadas áreas e a garantia de serviços e infraestrutura adequados para a população.